Συχνές Ερωτήσεις & Απαντήσεις

Συχνά αυτή η απάντηση σχετίζεται με την οικονομική δυνατότητα του κάθε αγοραστή, ωστόσο δεν είναι αυτό το μοναδικό κριτήριο. Πολύ σπουδαίο ρόλο παίζει η περιοχή και οι υποδομές ή ακόμη και οι προοπτικές που μπορεί να υπάρχουν για την μελλοντική ανάπλαση κάθε γειτονιάς. Φυσικά δεν πρέπει κανείς να υποτιμά και την ποιότητα κατασκευής και ιδιαίτερα την ενεργειακή κλάση στην οποία κατατάσσεται κάθε ακίνητο, η οποία σχετίζεται άμεσα και με την κατανάλωση που θα απαιτείται για την διαβίωση μέσα σε αυτό. Τέλος, ακολουθούν τα υποκειμενικά κριτήρια που κάθε νοικοκυριό θέτει, τα οποία συνήθως αφορούν την αισθητική και τη λειτουργικότητα του κάθε χώρου.

Η μετακόμιση σε ένα απολύτως νεόδμητο ακίνητο είναι ιδιαίτερα ελκυστική αίσθηση. Οι σύγχρονες κατασκευές, άλλωστε, ανταποκρίνονται με τον πιο επαρκή τρόπο στις ανάγκες των σύγχρονων ανθρώπων, προσφέροντας μεγάλες βεράντες, όμορφους χώρους υγιεινής, μοντέρνες κουζίνες, θέσεις στάθμευσης, αποθήκες, αυτονομία θέρμανσης, θερμομόνωση και ηχομόνωση. Είναι σύμφωνες με τον νέο αντισεισμικό κώδικα και διασφαλίζουν στους αγοραστές τους τη μέγιστη πιθανή υπεραξία σε ενδεχόμενο μελλοντικής μεταπώλησης. Φυσικά, η αξία ενός απολύτως νεόδμητου ακινήτου υπερβαίνει σημαντικά την αξία των μεταχειρισμένων. Οι παρεμβάσεις που μπορεί να θελήσει κανείς δεν έχουν μεγάλο εύρος, ενώ παρατηρείται το φαινόμενο πλέον να μην είναι πολύ επαρκείς οι χώροι, κυρίως των υπνοδωματίων. Τα παλαιότερα ακίνητα δείχνουν πολύ καλύτερα «αντανακλαστικά» στην προσαρμογή των αξιών και συχνά προσφέρονται σε πολύ προσιτές τιμές. Η επιφάνεια αυτών των ακινήτων σε σχέση με την αξία τους εμφανίζει σαφώς πιο βελτιωμένη αναλογία και, αν κανείς ανακαινίσει αυτούς τους χώρους, μπορεί να επιτύχει εξαιρετικά αποτελέσματα τόσο στο αισθητικό όσο και στο οικονομικό σκέλος. Συχνά αυτές οι κατασκευές βρίσκονται σε καλές περιοχές, κοντά σε συγκοινωνίες και αγορά, ενώ η παλαιότερη αρχιτεκτονική έδινε μεγάλη έμφαση στην επάρκεια και έτσι το εμβαδόν των χώρων τους είναι πιο βιώσιμο. Σίγουρα υπάρχει το ρίσκο για βλάβες που δεν έχουν προβλεφθεί, γι’ αυτό χρειάζεται ενδελεχής έλεγχος πριν την αγοραπωλησία. Η στατική επάρκεια κάθε κτιρίου πρέπει επίσης να ελέγχεται με ακρίβεια, δεδομένου ότι οι απαιτήσεις των προηγούμενων οικοδομικών κανονισμών με βάση τις οποίες κατασκευάστηκαν τα παλαιότερα ακίνητα δεν ήταν τόσο αυστηρές όσο σήμερα, ενώ, τέλος, η θερμομόνωση και η ηχομόνωση αυτών των ακινήτων επίσης υστερεί σημαντικά. Η ενδεχόμενη υπεραξία που μπορεί να προκύψει από την μεταπώληση ενός παλαιότερου ακίνητου, ακόμη και μετά από ανακαίνιση, δεν είναι το ίδιο εγγυημένη σε σχέση με τα νεόδμητα.

Τα έξοδα μεταβίβασης είναι τα έξοδα που αναλαμβάνει να πληρώσει ο αγοραστής του ακινήτου. 

1. Φορολογία Μεταβίβασης. Επί του παρόντος ισχύει η αναστολή επιβολής Φ.Π.Α. στα νεόδμητα ακίνητα οπότε εφαρμόζεται μόνο η κλίμακα 3% επί της αναγραφόμενης στο συμβόλαιο αξίας σε οποιαδήποτε περίπτωση.
2. Αμοιβή Δικηγόρου. Πλέον η επιλογή αυτή είναι προαιρετική. Ωστόσο, η νομική υποστήριξη κατά τη διαδικασία αγοράς ενός ακινήτου διασφαλίζει στο μέγιστο βαθμό την ομαλή και ασφαλή ολοκλήρωση της διαδικασίας. Το νομικό τμήμα της εταιρείας μας μπορεί να αναλάβει αυτήν την εργασία με επιβάρυνση 0,8% επί της μεγαλύτερης αναγραφόμενης στο συμβόλαιο αξίας.
3. Αμοιβή Συμβολαιογράφου. Συνήθως κυμαίνεται μεταξύ 1,2% - 2% επί της μεγαλύτερης αναγραφόμενης στο συμβόλαιο αξίας.
4. Αμοιβή Κτηματομεσίτη. Ορίζεται ως 2% επί της πραγματικής εμπορικής αξίας του ακινήτου.
5. Υποθηκοφυλακείο. Πρόκειται για το Τέλος Εγγραφής και είναι 0,475% επί της μεγαλύτερης αναγραφόμενης στο συμβόλαιο αξίας.
6. Φόρος υπέρ Ο.Τ.Α. Υπολογίζεται ως 3% επί του ποσού του Φόρου Μεταβίβασης.

Οπωσδήποτε ένας από τους παράγοντες που επηρεάζουν την αξία των ενοικίων είναι η ποιότητα του ακινήτου. Ένα διαμέρισμα που δεν είναι νεόδμητο συχνά χρειάζεται συντήρηση ή ακόμη και ανακαίνιση. Όσο πιο προσεγμένος είναι ένας χώρος τόσο περισσότερο ελκυστικός θα είναι και για τους υποψήφιους μισθωτές. Σε γενικές γραμμές, πρέπει να υπάρχει μια ισορροπία ανάμεσα στη δαπάνη της ανακαίνισης που πρέπει να γίνεται σε κάθε ακίνητο και την απόδοση που μπορεί να αποφέρει μια τέτοια κίνηση, πάντα σε συνάρτηση με την περιοχή που βρίσκεται και το μέγεθος του.

Μια μεγάλου κόστους ανακαίνιση σε περιοχή που δεν συγκεντρώνει έντονο ενδιαφέρον ή και το αντίστροφο μπορεί να έχει αρνητικά αποτελέσματα. Είναι, πάντως, βέβαιο πως τα φρεσκοβαμμένα διαμερίσματα, ιδιαίτερα όταν υποδεικνύονται με πλήρη φωτισμό δημιουργούν ευχάριστη αίσθηση στους επισκέπτες.

Το ενεργειακό πιστοποιητικό είναι το έγγραφο που βαθμολογεί κάθε ακίνητο σχετικά με το πόσο φιλικό είναι προς το περιβάλλον. Συντάσσεται από μηχανικό-ενεργειακό επιθεωρητή και είναι απαραίτητο να εκδοθεί πριν την πώληση ή εκμίσθωση κάθε ακινήτου. Περιλαμβάνεται στις ενέργειες που αφορούν τον ιδιοκτήτη κάθε ακινήτου.

Οι ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις πρέπει να ελέγχονται για τη λειτουργικότητα και την ασφάλειά τους κάθε 7 έτη για τους επαγγελματικούς χώρους και κάθε 14 έτη για τις κατοικίες. Αυτόν τον έλεγχο τον κάνει ο ηλεκτρολόγος και εκδίδει μια βεβαίωση η οποία έχει και την αντίστοιχη διάρκεια, ανάλογα με το αν πρόκειται για κατοικία ή επαγγελματική στέγη. Η βεβαίωση του ηλεκτρολόγου κατατίθεται στην αρμόδια υπηρεσία ΔΕΔΗΕ.

Για κάθε ακίνητο που πωλείται θα πρέπει να υπάρχει και μια βεβαίωση από μηχανικό που θα πιστοποιεί τις διαστάσεις, τις κατόψεις και εάν έχουν τακτοποιηθεί τυχόν υπερβάσεις ή αυθαιρεσίες. Για κάθε μεταβολή στο εμβαδόν ενός ακινήτου συχνά προκύπτει και μια διαφορά στον ΕΝΦΙΑ των προηγουμένων ετών, η οποία εμφανίζεται ως εκκρεμότητα στην εφορία. Πρέπει να πληρωθούν αυτά τα ποσά ώστε να εκδοθεί φορολογική ενημερότητα, γιατί είναι και αυτή απαραίτητη, μαζί με την ασφαλιστική, προκειμένου να ολοκληρωθεί η αγοραπωλησία.

Το διαρκώς μεταβαλλόμενο νομικό και φορολογικό πλαίσιο και η πολυνομία που παρατηρείται τα τελευταία έτη συχνά καθιστά απαραίτητη τη συνεργασία με λογιστή, μηχανικό και δικηγόρο προκειμένου είναι κανείς βέβαιος ότι έχει ολοκληρώσει όλες τις απαιτούμενες διαδικασίες.